Propriété immobilière

L'usufruit

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. C’est donc une situation dans laquelle une personne autre que le propriétaire a la jouissance d’un bien « mais à la charge d’en conserver la substance » c’est à dire à charge de ne pas détruire le bien, ne pas l’endommager et ne pas en changer la destination. Ainsi, des droits concurrents sont exercés par plusieurs personnes sur un même bien : l’une, l’usufruitier, en a la jouissance (l’usus et le fructus), l’autre, le nu-propriétaire, l’abusus.

Création de l’usufruit

LSelon l’article 579 C. Civ., l’usufruit peut être établi soit par la loi, soit par la volonté de l’homme. La loi prévoit trois types d’usufruit : l’usufruit du conjoint survivant qui lui permet de maintenir un certain niveau de vie, l’usufruit des ascendants en cas de décès de leur descendant sans postérité et le droit de jouissance légale des parents sur les biens de leur enfant mineur. L’usufruit peut également être constitué par contrat ou par testament. Le principal contrat en matière d’usufruit est la donation partage. Ce titre peut créer l’usufruit de trois manières différentes : l’attribution de l’usufruit à un tiers sur un bien avec maintien de la nue-propriété (assez rare), la cession d’un bien en nue-propriété avec rétention de l’usufruit ou réserve d’usufruit (hypothèse inverse) et la cession d’un bien en nue-propriété avec attribution de l’usufruit à un tiers. L’usufruit peut également être constitué par prescription acquisitive : une personne qui pendant trente ans se comporte comme un usufruitier sur ce bien acquiert l’usufruit par prescription.

Droits de l’usufruitier

L’usufruit peut concerner toute espèce de biens meubles ou immeubles (art. 581. C.civ.). L’usufruitier a le droit d’utiliser c’est à dire habiter et se servir de son bien; il peut faire des améliorations (art. 599 C. civ. ) mais ne sera pas indemnisé par le nu-propriétaire. Il peut aussi utiliser les servitudes bénéficiant au fonds. L’usufruitier a le droit de percevoir les fruits : fruits naturels comme l’herbe qui pousse, fruits civils comme recueillir des loyers ou industriels comme des récoltes. L’usufruitier n’a pas de pouvoir de disposition sur le bien, puisqu’il appartient au nu-propriétaire, mais il peut disposer de son droit en le cédant.

Charges de l’usufruitier

L’usufruitier a l’obligation de conserver la substance de la chose. Il doit faire un état de l’immeuble (art. 600 C.civ. ) ce qui permettra à l’extinction de l’usufruit de constater d’éventuelles dégradations. Il doit trouver un garant, une personne qui s’engage à payer à sa place en cas de besoin. Il doit jouir du bien en bon père de famille, conserver la substance du bien et ne pas le détériorer. Il est tenu aux charges fiscales annuelles (taxes foncières) et aux réparations d’entretien (art. 605 C. civ. ) mais n’est pas tenu aux grosses réparations sauf quand il est responsable de ces dégradations.

Cessation de l’usufruit

L’usufruit est un droit viager, sauf si une convention lui fixe une durée plus réduite. En plus de la déchéance pour abus de jouissance, l’article 617 du Code civil énumère les causes d’extinction de l’usufruit : la mort de l’usufruitier si c’est une personne physique, le terme d’une personne de trente ans si c’est une personne morale, l’expiration du temps pour lequel l’usufruit a été accordé, la non-jouissance trentenaire et la réunion des qualités du nu-propriétaire et de l’usufruitier par suite d’héritage par exemple.

Valeur de l’usufruit

Depuis le début de l’année 2004, la loi de finances a donné une valeur plus importante à l’usufruit. Son évaluation peut se révéler utile et nécessaire dans certains cas.

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L’évaluation de l’usufruit

Usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d’utiliser le logement (l’habiter), le droit d’en percevoir les revenus (le louer) ainsi que le droit d’en disposer (le vendre). L’usufruit comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus alors que la nue-propriété comprend le droit de disposer. Le titulaire de l’usufruit est appelé usufruitier, celui de la nue-propriété le nu-propriétaire.

Pourquoi évaluer l’usufruit ?

Il peut y avoir plusieurs cas où l’évaluation de l’usufruit peut devenir nécessaire. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le souhait de vendre le logement; se pose ainsi la question sur le partage du prix entre eux. Dans le cas d’une donation de la nue-propriété d’un bien immobilier intervient alors la question sur la valeur de la taxation du trésor. On peut encore envisager le cas de l’héritage de l’usufruit d’un logement entre époux avec la préoccupation de savoir sur quelle valeur les droits de succession seront calculés. Pour les plus fortunés et donc concernés par le paiement de l’impôt de solidarité sur la fortune, il peut être conseillé dans certains cas d’évaluer séparément l’usufruit et la nue-propriété….

Les règles d’évaluation

Le nouveau barème résulte de la loi de finances pour 2004 (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003), tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire. Ce barème s’applique aux ventes, aux échanges et aux apports en société.

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La nue-propriété

L’usufruit comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus alors que la nue-propriété comprend le droit de disposer.

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est l’appellation donnée au propriétaire privé de la jouissance de son bien pendant la durée de l’usufruit.

Droits nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a le droit de disposer de son bien, de l’aliéner, de recueillir les fruits. Il pourra faire le moment venu toutes les grosses réparations utiles Il a également le droit de protéger son bien et donc de prendre des actes conservatoires (par exemple il pourra faire des actions possessoires, pétitoires) En revanche, il ne peut pas le démembrer sauf accord de l’usufruitier.

Charges nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne doit pas nuire à l’usufruitier selon l’article 599 du Code civil. Il doit acquitter les charges non annuelles. Pour les grosses réparations, elles demeurent à sa charge (art 705 C. civ.) mais cependant la jurisprudence indique que si le nu-propriétaire n’effectue pas les grosses réparations, l’usufruitier ne peut obtenir en justice qu’il y procède. L’usufruitier prend les choses en état.

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