Fiscalité immobilière

Prêt à taux zéro : nouveau dispositif pour 2005

Grâce au rehaussement des plafonds de ressources et à des prêts plus généreux, l’accession à la propriété devrait intéresser beaucoup plus de candidats. Certes, ce sont toujours les ménages aux ressources modestes qui sont concernés, mais ils seront plus aidés et surtout plus nombreux puisqu’ils pourront acheter dans l’ancien, sans avoir nécessairement de travaux à réaliser. Le nouveau dispositif, mis en place pour cinq ans, est entré en vigueur le 1er février 2005 après publication des décrets d’application.

Logement neuf et ancien

La réforme ouvre le nouveau dispositif au marché de l’ancien sans l’obligation d’entreprendre des travaux. Seule inégalité par rapport au neuf : le montant maximum du prêt est inférieur de 10 à 25% par rapport à celui accordé pour l’acquisition d’un logement neuf.

Premier achat

Le prêt à taux zéro reste toujours réservé à ceux qui achètent ou construisent pour la première fois leur logement, afin d’en faire leur résidence principale. Comme auparavant, sont considérées comme primo-accédants les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ (loi de finances pour 2005, article 67)

Exceptions

Certaines personne déjà propriétaires peuvent accéder au prêt à taux zéro :

• les titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégo
• les bénéficiaires de l’AAH (allocation adultes handicapés) ou de l’AES (allocation d’éducation spéciale)
• les victimes d’une catastrophe rendant inhabitable de manière définitive leur résidence principale.

Plafonds de ressources

Ils sont augmentés d’environ 10% par rapport à l’ancien barème. Les ressources prises en compte sont toujours les revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes composant le ménage, à la date de l’offre de prêt à 0%. Selon la date de présentation de la demande, le revenu fiscal pris en compte sera celui de l’année n-2 (entre le 1er janvier et le dernier jour de février) ou n-1 (entre le 1er mars et le 31 décembre de l’année de l’émission de l’offre de prêt).

Montants plus importants

Comme par le passé, le montant du prêt ne peut excéder un double plafond :

• 20% du coût de l’opération dont il peut représenter l’apport personnel ;
• 50 % du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l’opération

Les montants de prêt qui n’avaient pas bougé depuis 1995 sont légèrement relevés. Ils varient en fonction de la localisation du logement et de la taille du ménage.

Conditions de remboursement

Elles sont fonction du revenu fiscal de référence ; jusqu’au 31 mars de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt. A partir du 1er avril de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année précédant l’offre de prêt :

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La Taxe sur les logements vacants

Les logements concernés

La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les logements situés dans huit agglomérations où « existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées » Il s’agit des villes de Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes et Nice. Sont concernés les logements habitables, mais inoccupés depuis au moins deux années consécutives.

Les règles d’évaluation

Le nouveau barème résulte de la loi de finances pour 2004 (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003), tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire. Ce barème s’applique aux ventes, aux échanges et aux apports en société.

Calcul de la taxe

L’usufruit comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus alors que la nue-propriété comprend le droit de disposer. L’assiette de la taxe est la valeur locative du logement telle qu’elle est calculée pour la taxe d’habitation. La taxe s’élève à 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième, 15% à partir de la troisième (s’y ajoutent 9% de frais). Son produit est versé à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). La vacance est appréciée au 1er janvier de l’année n-1 et pendant les deux années suivantes. Elle est recouvrée dans les mêmes conditions que la taxe foncière sur les propriétés bâties; elle est exigible en principe dès que le logement n’est plus soumis à la taxe d’habitation.

Réalité de la vacance

L’assujettissement à cette taxe donne souvent lieu à un contentieux portant sur la réalité de la vacance. Celle-ci doit être volontaire et la taxe n’est pas applicable si la vacance ne résulte pas de la volonté de la personne physique qui a le droit de louer le logement (le propriétaire, l’usufruitier…). La vacance peut être contredite par la production de quittances diverses comme l’eau ou l’électricité ou encore par la déclaration de revenus fonciers. Un logement dont la durée d’occupation est supérieure à trente jours consécutifs au cours de chacune des deux années de la période prise en compte ne sera pas vacant. Bénéficient d’une exonération les logements mis en vente ou en location et qui ne trouvent pas preneur. Il s’agit d’une vacance involontaire qu’on pourrait qualifier de « vacance subie ». Ne sont pas considérés comme vacants les logements meublés assujettis à la taxe d’habitation. Bénéficient également d’une exonération les logements qui demandent des travaux importants à la charge du contribuable encore faut-il que ce dernier démontre que le local n’est pas habitable selon notamment les règles d’hygiène, etc. On devine aisément les conflits futurs. Sont encore exclus du champ d’application les logements devant faire l’objet de gros travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition. Sont enfin exonérés de la taxe les logements ayant vocation dans un délai proche à disparaître.

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Taux de rendement

Frais de gestion, entretien, risques locatifs ou encore la lourde fiscalité qui pèse sur les revenus fonciers, les contraintes de l’immobilier justifient qu’il rapporte davantage qu’un placement financier ordinaire.

Calcul du taux de rendement

Un taux annuel brut s’obtient de la façon suivante :

(Loyer mensuel x 12 x 100) / (Prix d’achat ) * * Il s’agit d’un rendement brut

Rendement brut ou rendement net ?

Un rendement brut est calculé à partir du loyer payé par le locataire, hors provision pour charge mais sans déduction aucune. Le prix d’achat s’entend hors frais de notaire mais comprend la commission éventuelle de l’intermédiaire. En revanche, pour déterminer un rendement net, il faudra d’une part déduire du loyer certaines dépenses supportées par le propriétaire (frais de gestion par un professionnel, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire…) et d’autre part rajouter les frais de notaire au prix d’achat.

Quelle performance viser ?

On peut s’interroger sur l’intérêt d’un placement immobilier qui ne rapporterait pas au moins 7% brut, surtout si l’emplacement du bien laisse planer des doutes sur la valorisation du capital. En optant pour le dispositif Robien neuf, l’investisseur peut se contenter d’un rendement légèrement inférieur ( 6% au lieu de 7% par exemple) en raison de l’économie d’impôt dont il va bénéficier.

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Résidence principale : les travaux qui font baisser votre impôt

Développement durable et aide aux personnes sont les deux nouveaux crédits d’impôt qui remplacent celui en faveur des gros équipements.

Economies d’énergie et développement durable

Dans les logements construits depuis plus de deux ans, un crédit d’impôt correspondant à 15 % des dépenses est accordé pour l’installation d’une chaudière dite « basse température », plus économe en énergie qu’un modèle classique, et à 25% des dépenses pour une chaudière à condensation ou la pose de matériaux d’isolation thermique ou d’appareils de régulation de chauffage. Par ailleurs, pour tous les logements, y compris ceux de moins de deux ans ou en construction, un crédit d’impôt de 40% est instauré en faveur des équipements utilisant une énergie renouvelable (capteurs solaires, pompes à chaleur). Les dépenses en faveur du développement durable ouvrent droit à un crédit d’impôt sur cinq ans dans la limite de 8 000 € pour une personne seule et de 16 000 € pour un couple marié, plus 400 € par personne à charge, 500 € pour un deuxième enfant et 600 € par enfant à compter du troisième.

Aides aux personnes et zones à risques

Concernant les dépenses réalisées pour l’installation, dans un logement datant de plus de deux ans, d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, le crédit d’impôt est de 25%. Ce taux passe à 15 % pour l’installation d’un ascenseur dans un immeuble collectif datant de plus de deux ans. Lorsque le logement est situé dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), un crédit d’impôt de 15% également est accordé pour des travaux de prévention. Toutes ces dépenses sont prises en compte dans la limite de 5 000 € pour une personne vivant seule et 10 000 € pour un couple marié ( plus les majorations énoncées ci-dessus en fonction de la situation de la famille )

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