Les baux d'habitation

Entrée en vigueur de la loi sur le pouvoir d'achat.

La loi N° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat à modifié le montant du dépôt de garantie mais uniquement pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus à compter du 9 février 2008.
Désormais le montant du dépôt de garantie demandé par le bailleur au locataire ne peut excéder un mois de loyer.
Les baux de locations meublées ne sont donc pas concernés par cette nouvelle mesure.
Précisons également que désormais, le dépôt de garantie peut être versé au bailleur soit directement par le locataire, soit par l'intermédiaire d'un tiers comme un organisme 1% logement par exemple.
La loi a également modifié les modalités de calcul de l'indice de révision des loyers (IRL).
Cet indice correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Il s'applique aux baux en cours et concerne aussi bien les locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989 que les locations meublées.

haut

Le congé du bailleur

Article 15 de la loi du 06.07.1989 Il existe trois motifs de congés pour le bailleur avec chacun un préavis d’au moins six mois avant l’échéance du bail.

1. Congé pour occuper

Le terme « occuper » concerne l’usage d’habitation, professionnel ou mixte. Il ne s’applique qu’aux bailleurs personnes physiques uniquement. La rédaction du congé doit mentionner la dénomination sociale du bailleur, le motif d’occupation ainsi que la reproduction de l’article 15 de la loi du 06.07.1989. Mentionner l’article 15 de la loi signifie de le citer, mais aussi de préciser qui occupe c’est à dire un tiers (conjoint, concubin, partenaire pacs, descendant ou ascendant) ou bailleur lui-même en indiquant le nom et l’adresse et le lien de parenté si nécessaire.

2. Congé pour vente

Dans le cas d’une vente vide, il n’y a pas aucun problème particulier mais s’agissant en revanche d’une vente occupée, la loi a prévu au bénéfice du locataire un droit de préférence appelé droit de préemption. En savoir + droit de préemption… Le bailleur peut également vendre occupé avec une servitude de bail qui pèse sur le nouveau bailleur. Le locataire dans ce cas n’est titulaire d’aucun droit de préemption quelconque. La rédaction du congé pour vente à l’échéance du bail doit mentionner la dénomination sociale du bailleur, la mention d’un congé pour vendre, la reproduction de l’article 15 de la loi du 06.07.1989 ainsi que l’offre d’un prix de vente.

Haut

3. Congé pour motif légitime et sérieux

Il concerne aussi bien les personnes physiques que morales. La rédaction du congé doit mentionner la dénomination sociale du bailleur ainsi que le motif allégué. Le bailleur donne congé pour sanctionner le locataire en raison de l’inexécution de l’une (au moins) de ses obligations :défaut de paiement de loyer, défaut d’usage paisible des lieux loués, défaut d’assurance, opposition du locataire à la réalisation de travaux ou encore sous-location ou prêt des lieux loués à un tiers. Il existe d’autres hypothèses en dehors d’un manquement du preneur à l’une de ses obligations comme la démolition, rénovation ou expropriation ou encore comme la nécessité de loger une personne. C’est le juge qui contrôle la réalité de l’intention du motif en plus de la procédure du congé. Si la procédure est non respectée, le congé est nul et un locataire pourra saisir la justice suite à un congé pour occuper du bailleur non respecté ou une vente non réalisée. La sanction prononcée est l’annulation du congé litigieux et, le cas échéant, l’octroi de dommages et intérêts. Pendant la durée du préavis du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer pendant le temps qu’il a occupé.

Modalités de délivrance du congé

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier de justice. La signification de l’huissier est à date certaine. Le préavis démarre à la signification. En revanche, en cas de notification, la cour de cassation va rechercher la date à laquelle le locataire a reçu son pli. Le début du prévis commence à la date à laquelle l’intéressé reçoit et signe réception du congé envoyé sous A/R. Si le pli n’a jamais été cherché, la notification n’a jamais été faite et le préavis ne commence jamais.

 

Collecte des ordures ménagères : qui paie quoi et comment ?

Le financement de ce service est assuré, au choix de la collectivité, par la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), ou encore par le budget général de la commune.Pour l’évacuation et le traitement des ordures ménagères, les locataires ne sont pas tous logés à la même enseigne.

Taxe d’enlèvement des ordure ménagères (TEOM)

Elle concerne les trois quart des contribuables qui y sont assujettis. Cet impôt dont le montant est lié à la valeur locative du bien est adossé à la taxe foncière. S’agissant d’une charge récupérable conformément au décret 87-713 du 26 août 1987, le bailleur peut en demander le remboursement au locataire. La jurisprudence lui refuse néanmoins le droit de réclamer l’intégralité du montant versé. Elle impose de déduire les 8% que représentent les frais de gestion de la fiscalité locale, considérés comme une charge de propriété. La taxe est donc récupérable en partie.

Redevance d’enlèvement des ordure ménagères (REOM)

Elle ne concerne qu’à peine un dixième de la population. Elle est essentiellement instituée dans les commune rurales. Elle est calculée en fonction du service rendu. Le propriétaire peut la réclamer au locataire, en tant que charge récupérable et n’étant pas un impôt lié à la propriété, le redevance est intégralement récupérable.

Budget général de la collectivité

Ce mode de financement ne concerne que les toutes petites communes. Le budget général de la collectivité est alimenté par les quatre taxes locales que sont la taxe d’habitation, la taxe sur le foncier bâti, celle sur le non-bâti et la taxe professionnelle. La charge du service des ordures ménagères est répartie sur tous les contribuables locaux, y compris les locataires, par le biais de leur taxe d’habitation.
La récupération est interdite car seules le TEOM et la REOM sont visées dans la liste des charges récupérables.

haut

 

Les locations meublées : des règles plus strictes

Depuis le 20 janvier 2005, les règles applicables aux locations meublées ont changé.
La loi de cohésion sociale réglemente le meublé de manière beaucoup plus stricte.
Aujourd'hui, toute location meublée constituant la résidence principale du locataire doit faire l'objet d'un contrat écrit d'une durée minimale d'un an.
A l'échéance du contrat, le bailleur est tenu de le renouveler pour une durée équivalente et aux mêmes conditions. De plus, s'il souhaite récupérer son logement il est dans l'obligation de délivrer un congé motivé : vente du logement, reprise pour occupation personnelle ou pour motifs légitimes et sérieux, notamment pour le non-paiement du loyer.

Jusqu'à maintenant, la location meublée échappait à la loi de 1989 qui réglemente les locations vides. Le bailleur pouvait donc conclure un contrat de n'importe quelle durée et mettre fin quand il le souhaitait à la location. Il était aussi autorisé à augmenter librement le loyer.
Pour les propriétaires, ce type de location présente l'avantage d'une plus grande souplesse et d'une fiscalité plus légère. Le régime fiscal de loueur en meublé est particulièrement avantageux. Les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils bénéficient d'une exonération de 72% de leur montant dans la limite de 76 300 euros.

Une location meublée implique la mise à disposition d’un mobilier et d’un équipement suffisants pour que le locataire puisse y vivre normalement. C'est ainsi que la jurisprudence précise que «les meubles et équipements mis à la disposition des locataires doivent être suffisants pour répondre à ses besoins essentiels». Le bailleur est donc tenu de fournir les meubles nécessaires à l’existence quotidienne.
De même, la qualification de location meublée exige que le bailleur fournisse la vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires à la vie de tous les jours.

En l'absence de ces éléments, il ne s'agit plus d'une location en meublée, mais d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

 

Le délai de contestation des loyers et charges locatives

Suppression de la prescription trentenaire pour le locataire

Jusqu’au 19 janvier 2005, le locataire avait, pendant trente ans, la possibilité de réclamer au bailleur, devant le tribunal d’instance, le remboursement des charges perçues irrégulièrement. Cette prescription trentenaire ne s’applique plus.

Délai de réclamation du locataire réduit à cinq ans

Si le locataire s’aperçoit après coup que le règlement de certaines charges ou d’un supplément de loyer n’est pas justifié, il peut en contester le montant par lettre simple ou recommandée, puis devant la commission départementale de conciliation. S’il n’obtient pas satisfaction, le recours au tribunal d’instance est nécessaire.
Le locataire ne peut maintenant contester le paiement de loyer ou de charges en justice que durant les cinq ans qui suivent le règlement au bailleur.

Modification du Code civil

L’article 2277 du code civil a, en effet, été complété par un nouvel alinéa : « Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives ».

Mesure transitoire

Le locataire peut toujours contester les charges et loyers payés il y a plus de cinq ans. Cette possibilité est ouverte durant cinq ans à partir du 20 janvier 2005 à la condition que les trente ans du régime antérieur ne soient pas dépassés. Sous cette réserve, les locataires ont le droit de contester jusqu’au 19 janvier 2010 les charges et loyers réglés entre le 20 janvier 1980 et le 20 janvier 2005.

Prescription de cinq ans pour le bailleur

A défaut d’accord amiable avec le locataire, le bailleur bénéficie encore d’un délai de cinq ans pour réclamer en justice le paiement des loyers, auxquels s’ajoutent les charges locatives.

Haut