Achat & Vente

Vente d’un lot : quelle garantie de surface ?

C'est la loi Carrez qui impose aux vendeurs de lots de copropriété de garantir aux acheteurs la surface vendue: l'acte de vente doit mentionner impérativement la surface vendue et, en cas d'erreur, l'acheteur peut obtenir réparation.

Mesurage obligatoire

L'indication de surface est obligatoire pour toute vente amiable (non judiciaire) de lot ou de fraction de lot de copropriété d'une superficie supérieure à 8 m². (loi du 10 juillet 1965, art. 46). La superficie du lot est calculée hors murs et cloisons, sous réserve d'une hauteur sous plafond de 1,80 m.

Locaux clos et couverts

Seuls les locaux clos et couverts doivent être pris en compte : une véranda fermée devra être retenue dans le calcul de surface mentionnée, a condition toutefois qu'elle soit installée sur une partie privative.

Doivent en outre être déduites les surfaces occupées par :

• les embrasures de fenêtre
• les gaines
• les marches et cages d'escalier
• certains placards construits en dur et non démontables

Locaux accessoires exclus

• les caves
• les garages et emplacements de parking

Recours au professionnel conseillé

Chacun peut effectuer lui-même le calcul de la surface de son logement. Mais, si le recours à un professionnel n'est pas une obligation, le vendeur pouvant lui-même garantir la surface de son logement, il apporte néanmoins au vendeur une sécurité en cas d'erreur : un recours contre le professionnel pourra être possible.

Erreur sanctionnée : action en diminution de prix

Si la superficie devait se révéler inférieure de plus d'un vingtième à celle ci-dessus exprimée, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supportera une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, étant précisé que l'action en diminution du prix devra être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter du jour de la réalisation de l'acte authentique des présentes, à peine de déchéance.En ce qui concerne les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² et faisant également l'objet des présentes il est expressément convenu que les parties ne pourront fonder aucune réclamation à l'encontre de quiconque à raison d'une différence de contenance en plus ou en moins constaté entre celle réelle et celle pouvant être mentionnée au présent acte. Cette différence excédât-elle un vingtième.

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Garantie des vices cachés

Principe du vice caché

" Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. " (Code civil., article 1641)

Antériorité du vice par rapport à la vente

Pour que la garantie joue, il est nécessaire que le vice ait été antérieur au moment du transfert de propriété. L'antériorité existe lorsque le vice était en germe dans la chose vendue. Il appartient aux tribunaux d'apprécier si son développement ultérieur était inévitable, normal, ou s'il a obéi à des faits inhabituels.

Caractère occulte du vice

Le vice doit être caché, de nature à échapper à un examen attentif et sérieux, ne pouvant être décelé que par des recherches appropriées ou des vérifications minutieuses faites par un expert.

Cas d'exonération de la garantie

Les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil n'étant pas d'ordre public, il est permis aux parties de prévoir une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés. La Cour de cassation a toutefois décidé que la clause dans laquelle il est dit " l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve avec tous ses vices apparents ou cachés, s'il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation ou prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts " suffisait à exonérer le vendeur de sa garantie. Les clauses d'exonération de la garantie des vices cachés ne produisent d'effet que lorsque le vendeur est un non-professionnel.

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Diagnostics obligatoires

		AMIANTE	PLOMB (CREP)	TERMITES	RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES	PERFORMANCE ENERGETIQUE	GAZ	INSTALLATION ELECTRIQUE
Territoire concerné		Ensemble du territoire	Ensemble du territoire	Zones délimitées par arrêtés préfectoraux	Zone faisant l'objetd'un plan de prévention des risques ou définie comme une zone de sismicité	Ensemble du territoire	Ensemble du territoire	Ensemble du territoire
Immeubles concernés		Immeubles construits avant le 01/07/1997	Immeubles construits avant le 01/01/1949	Immeubles bâtis	Tous immeubles	Immeubles bâtis	Immeuble dont l'installation de gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans	Immeuble dont l'installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans
Transactions concernées	Vente	oui	oui	oui	oui	oui à compter du 01/07/2006	oui	oui
	Location	non	oui à compter du 12/08/2008	non	oui	oui à compter du 01/07/2007	non	non
Usages concernés	Habitation	oui	oui	oui	oui	oui	oui	oui
	Professionnel	oui	non	oui	oui	oui	non	non
	Parties communes	oui	non	non	oui	non	non	non
	Parties privatives	oui	oui	oui	oui	oui	oui	oui
Durée de validité du document		Pas de durée fixée	Hors cas particuliers : - vente:1an -Location:6 ans	6 mois	6 mois	10 ans	1 an	1 an
Nature du document		- Fiche récapitulative du dossier technique amiante ou - Etat spécial établi pour les besoins de la vente	Constat de risque d'expostion au plomb établi pour les besoins de la vente	Etat parasitaire établi pour les besoins de la vente	Etat des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet	Diagnostic de performance énergétique établi pour les besoins de la vente	Certificat de diagnostic établi pour les besoins de la vente	Etat établi pour les besoins de la vente
Sanction		Absence de possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés	- Absence de possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés - Manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur	Absence de possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés	L'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix	Aucune sanction affirmée, simple valeur informative à ce jour	Absence de possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés	Absence de possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés

 

 

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